土拍前瞻 | 端州巨型地块出让，豪华江景＋地标建筑
2020-03-28 09:50:10 肇庆中原战略研究中心
近日，肇庆市公共资源交易中心挂牌一宗107538㎡商住地，地块位于端州黄岗“端州新城”，起拍价超10亿，起拍楼面价2626元/㎡，拟于4月14日9:30网上竞拍。
中原简评： 本宗地块本体属性优质，处于端州新城西江边，区位优势等不可比拟。地块占地广、体量大、起拍价逾10亿，需具有居住、酒店、商业金融等多功能属性，还需建筑一个250米的超高层五星级酒店，综合开发实力面临挑战，结合宗地对竞买人提到的招拍条件，不排除定向出让或联合拿地、合作开发的可能性。 根据规划预测，“端州新城”建成后，预计端州新城的居住类建筑体量超过162万㎡、商业类体量约44万㎡、绿地广场用地面积约32万㎡，另外，整个片区人口规模约为3万人。而本宗地块正处于“端州新城”规划中“地标门户”之处，未来将进一步提升肇庆城市面貌和商业品质。 受疫情抑制，房企销售、投资节奏大幅放缓，但随着复工的稳妥推进，房企将积极拿地，而在粤港澳大湾区11个城市主体中，肇庆土地面积大、开发强度小、营商成本低，相信该宗优质地块会引来众房企的一番角逐。
地块基本信息
地块编号：DZ2020-05（内含130-02、03、04、05、06地块）
地块位置：端州区130区江滨一路西北侧地段
土地用途：城镇住宅，零售商业，商务金融（其中04为商业，05为居住用地）
占地面积：107538㎡
容积率：130-04≤4.0；130-05≤3.6
建筑面积：397574.8㎡
起拍总价：104300万元
起拍楼面价：2626元/㎡（已扣除390㎡配建）
竞拍资格：
竞买人或其直接或间接控股股东须取得国际三大信用评级机构之一的有效期内的信用等级评定，其中：穆迪投资者服务公司不低于Ba1等级，标准普尔公司不低于BBB-等级，惠誉国际信用评级长期信用不低于BBB等级；
竞买人或其直接或间接控股股东的下属控股子公司须具备开发不少于3个建筑高度在250米或以上超高层建筑的经验；
竞买人或其直接或间接控股股东的下属控股子公司在国内具有3家或以上运营年限不少于10年且被全国旅游星级饭店评定委员会评定为五星级的酒店。
配建要求：
竞得人须于竞得地块规划建设一个主体建筑高度达到250米的超高层建筑，该建筑内须设置建筑面积不少于5万平方米的五星级酒店，该酒店须按照五星级标准整体经营，不得分割销售，五星级酒店必须自交地之日起两年内动工，五年内竣工；
配建社区公共用房共390㎡。
▲地块规划位置图
竞价方式：
区域优势
2019年11月5日，《肇庆市端州区城东新区DⅢ地块控制性详细规划修改》（草案）（下称《规划》）正式上线，“端州新城”规划热辣出炉，片区规划总用地150.63公顷，其中建设用地面积41.28公顷，规划范围位于端州区东部，江滨堤路西侧，西江西岸，规划建设一路南侧，东至羚山公园，南向一线江景，地段位置一流，亦是端州城东滨江线上最后的一片“处女地”。
▲来源：《肇庆市端州区城东新区DⅢ地块控制性详细规划修改》
根据规划，“端州新城”人口规模约为3万人，未来该片区将新增3所幼儿园、2所小学、1处市场和9个绿地广场，同时将释放至少8宗居住地块和4处商业用地看，而本次挂牌地块更是处于“端州新城”规划中定位为“地标门户”之处，将打造250米超高层地标建筑，区位优势尽显。
地块优势 一线江景＋超值起拍楼面价 宗地位置距西江仅300米，无尽江景一览无遗；相对附近江景项目“碧桂园美的合景阅江府”当初地块的起拍楼面地价3480元/㎡，本次DZ2020-05地块起拍门槛更低，其起拍楼面地价为2626元/。 ▲来源：碧桂园美的合景阅江府项目航拍 宗地配套 ▲地块区位图 交通配套，地块周边道路纵横交错，交通十分便捷。砚都大道、建设一路和江滨一路等，可快速连接整个端州区域的交通网路，形成内部交通体系。而砚都大道—肇庆大桥—紫云大道则主要承担外部交通功能，从宗地位置驾车6-7公里即可到达广佛肇高速公路大冲出入口和广昆高速白土出入口，轻松接驳大湾区。 商业配套，目前地块周边暂无已在营业的大型商业，但距宗地2公里左右有益华国际广场和敏捷城广场，其中包含酒店娱乐、休闲购物、城市配套等内容。上面也说过，DZ2020-05地块未来也须配建250米超高地标商业建筑以及经营五星级酒店，所以DZ2020-05地块未来商业配套非常值得期待。 教育配套，宗地周边1公里距离内教学资源有黄岗小学，肇庆市第十六小学和肇庆一中高中部、肇庆第六中学，其中第十六小学和肇庆一中均为广东省一级学校，教育资源优势比突出。 周边土地市场 根据中原数据监测，本次DZ2020-05地块周边2公里范围内共有4宗宅地成交，其中DZ2017-16地块由碧桂园以5648元/㎡楼面地价夺得，与本次招拍地块距离500米左右，同为沿江地块。 周边新房市场 目前，DZ2020-05地块周边在售楼盘有碧桂园合景美的阅江府、恒福美地、敏捷城、华英城和泰宁华府五个项目，其中碧桂园项目于2019年3月底开盘入市，其项目主打大户型江景洋房，目前带装销售均价为11700元/㎡。 2019年9月5日，中共肇庆市端州区第八届委员会第七次全体会议中提出：拓展发展新空间，推进黄岗河滩地“端州新城”开发，端州都市型经济形态完善、功能提升。同年9月，“端州新城”规划（草案）出炉，如今“端州新城”地标地块挂牌竞拍，说明端州新地标已在逐步建设，肇庆罕见的江景社区在逐步推进，未来肇庆人居品质将进一步提高。 关于本次挂牌的DZ2020-05地块，无论从区域优势还是宗地优势来看，发展前景都非常值得期待！虽然本宗优质地块对竞拍资格有一定要求，但符合要求的开发商也有很多，所以最后该宗地块的命运如何？能否打破端州土地近一年来底价成交的局面？最终结果我们也将持续关注！
来源： 肇庆中原战略研究中心
