【粤港澳湾区9城】“一图看清”各城促销区域价格变化

3季度以来的市场轨迹转变：

2017年（“卖方市场”）-->2018年上半年（供应缩减之下的“供需角力”）-->2018年三季度，受“经济/政策/银根/市场监管/企业资金”多因素影响下，“买方市场”逐渐成为主流。

【合富研究院】统计了三季度以来粤港澳湾区九城各区域价格变化情况，可以看出，各城市促销区域持续增多。

我们将持续关注各区域市场变化，及时为读者提供快捷、有效的市场资讯及市场信息解读。

【合富研究院】粤港澳湾区9城 第37周（9.10-9.16）市场解读：

• 受台风天气等因素影响，各城新货开盘成交总体偏冷。

• 土地市场总体平稳，近期江门土地价格有回落迹象。佛山、惠州本周代表性土地成交亦反映房企拿地十分理性。

• “网签管制”松动成为趋势，近期部分区域网签成交有不同程度异动（包括中山、江门、惠州等区域）。

• 市场天平继续“向买方倾斜”，各区域市场优惠力度持续，本周监测到东莞部分楼盘启动降价清货促销，力度大、市场反应良好。

• 金九步入第二周，部分城市（如佛山）在售楼盘加大暖场活动投入、客户上门量有所回升。

——湾区9市一周市场纵观——

——各城具体市场情况——

• 全市成交：整体一、二市场仍偏冷。一手网签13.77万㎡（约1234套），环比降6%。二手成交持续低迷，网签1410套，环比跌6%

• 开盘或在售项目市况： 【新推】三盘推新，分别为增城碧桂园富士康科技小镇、黄埔招商雍景湾和花都祈福天龙苑。增城碧桂园富士康科技小镇低价入市，开盘去化理想，抢占市场热点。其余2盘表现平平。【持售】特价单位为主的促销延续

【广州居住/商住用地挂牌/成交】

本周无挂牌，无成交

【广州商品住宅网签】

全市网签13.77万㎡（约1234套），环比下降6%，总体仍偏冷

外围六区 网签10.29万㎡，环比上升11%，网签占比75%；但整体仍属低位。其中，持续促销下的增城、南沙网签小幅回升6%—10%、黄埔升19%。番禺升11%，主要是时代柏林持续网签所致

中心五区 此前积压成交集中网签后，本周常态回落。本周网签3.5万㎡，环比降34%，占全市网签25%。其中约53%网签来自天河的积压成交

【广州楼盘开盘表现】

8月以来，各大楼盘主要以促余货销售为主，特价单位促销已持续一个多月，新货推售的热情不高。

本周，各区主力促销楼盘优惠力度持续。

增城、黄埔、花都均有新货发售。

增城 碧桂园富士康科技小镇，凭其自身品牌及规模效应，积极发动渠道，且低开发售，660套货开盘当天基本售罄。

黄埔 招商雍景湾，推出100余货新货，稳价出货，去化一般。

花都 祈福天龙苑超200套新货发售，依靠二手发动开盘当天人气较好，但实际去化效果一般。

• 本周土地成交以商住地为主，成交主溢价率有所回升，但发展商参与度不高，土地以两家竞拍为主。

• 二级市场进入金九银十节点第二周，市场迎来活动节点时段。虽然新开盘项目仍然不多，且由于储客时间短，新推货量去化成交情况较为一般。但在中秋、国庆时间节点前，多个余货在售项目积极以各种暖场活动吸客，从现场效果看，人气与来访客户有持续增加的趋势。

【佛山居住/商住用地 挂牌】

本周挂牌1宗商住用地，位于顺德高新区

【佛山居住/商住用地 成交】

本周成交3宗土地，南海2宗，三水1宗

【佛山商品住宅网签】

全市网签26万㎡（约3463套），环比上升29%，顺德回归高位网签量，南海成交持平，三水、高明去化一般。

近两周全市网签均价分别为12621元/㎡ 、12288元/㎡ 受成交结构影响价格微跌3%。禅城、南海、顺德价格维稳，三水、高明受网签结构影响，均价下滑两至三成。

【佛山楼盘开盘表现】

本周监测到2盘推新

顺德 美的西江御府位于龙江板块，较上一次开盘价格下调1000元/㎡，与上周新推时间间隔短，去化率未明显改善。

高明 招商熙园，以本地客户为主，由于与上次新推间隔短，现场人气相对一般。

值得注意的是，虽然本周新推货量仍然较少，但临近中秋、国庆时点，佛山多个在售项目积极以各种暖场活动吸客，从现场效果看，人气与来访客户有持续增加的趋势。

• 全市各区域住宅网签相对稳定，集中在肇庆市直属区域（端州、鼎湖、大旺），四会市的网签数有一定下降。

• 热点区域端州、鼎湖、高新区均监测到时有楼盘推新，项目货量较多，整体去化情况一般。

【肇庆居住/商住用地挂牌】

本周无挂牌

【肇庆居住/商住用地成交】

成交1宗商住用地，位于鼎湖区

【肇庆商品住宅网签】

全市网签10.4万㎡（约983套），环比跌3.3%，基本持平。近两周全市网签均价分别为7235元/㎡ 、7308元/㎡，没有明显波动。

网签价格方面，受天骄御景、中海新城公馆等高价项目网签影响，上周肇庆“市直区域”网签均价有所抬头，而东湖明珠花园和恒大世纪梦幻城等项目网签也拉高了“高要区”的住宅网签均价；“四会市”金色悦府及恒大御湖城的低价网签开始在网签均价上得到反映；“德庆、广宁县”由于成交总量较少，受部分豪宅盘成交影响网签均价有较大波动。

【肇庆楼盘开盘表现】

热点区域本周监测到3盘推新，项目货量均较多

端州 敏捷城加推小面积公寓，现场来访量一般；

鼎湖 恒大西江名郡，虽然恒大全线折扣，但加推价格对比周边较高，成交情况不理想。

高新区 恒大绿洲花园启动大量渠道上客，加上各种折扣与首付优惠，首波开盘成交一般，去化约35%。

• 受7.30新政影响，7月30日后全市成交量持续走低，本周全市商品住宅网签5.39万㎡，环比下降15.67% 。

• 本周罗湖区有一盘加推，当天去化情况较好。周末受台风影响，无开盘加推活动。

【深圳居住/商住用地 挂牌/成交】

本周无挂牌，无成交

【深圳商品住宅网签】

全市商品住宅网签面积5.39万㎡，环比下降15.67%，签约套数551套，受新政影响，网签量开始出现下滑。全市各区网签面积环比均下降1-2成。宝安区网签面积占全市41%，福田区零成交。

全市商品住宅网签均价53846元/㎡，环比基本持平。

【深圳楼盘开盘表现】

全市1盘加推，去化率约35%

罗湖 深业东岭加推99套住宅，并推出多种折扣，去化情况较好。

• 土地供应持续加快，上周集中挂牌3宗商住用地+1宗居住用地。

• 9月前半月，麻涌、万江、虎门和高埗网签量突出，四区域全市占比达42%，区域分化严重。

• 部分楼盘启动清货降价促销模式，此类清仓活动与常规促销“噱头”不同，促销力度较大，市场给予积极回应。

【东莞居住/商住用地挂牌】

挂牌3宗商住用地，分别位于塘厦、高埗、虎门

挂牌1宗居住用地，位于东坑

【东莞居住/商住用地成交】

本周无成交

【东莞商品住宅网签】

全市网签10.16万㎡（约900套），环比升10%，主要原因为碧桂园信鸿铜雀台集中签约，供需双增。

近两周全市网签均价分别为17313元/㎡ 、16775元/㎡，环比微跌3%。凤岗镇房价波动较大，受高端豪宅连续2周签约结束而回跌。

【东莞楼盘开盘表现】

主城区 万江金地风华，加推洋房20套，价格与5月首推均价持平，人气一般，去化欠佳。

松湖板块 寮步万科时富金色家园，人气旺，本月第三次加推，每次小批量加推，以“小步快跑”的形式刺激成交，整体去化较好。

临深板块 1）塘厦乔信云起首开，推40套洋房，单价较高，去化近7成，人气较好，客户基本全部来自深圳；2）天悦中央广场，大批量推货，自去年开盘以来第一次加推，价格环比去年首推上涨5%，人气一般，去化一般。

• 本周土地供应惠州挂牌3宗商住用地，成交3宗土地。

• 全市共网签住宅面积27.08万㎡（2514套），环比上升26.6%。外三县网签吸睛，博罗网签环比上涨207%，惠东、龙门涨幅21%与10%。

• 因台风天气影响，本周诸多项目取消开盘加推活动，甚至暂停开放展厅确保安全。

【惠州居住/商住用地挂牌】

本周挂牌3宗土地，2宗位于博罗，1宗位于大亚湾。

【惠州居住/商住用地成交】

本周成交3宗土地，分别位于大亚湾、惠城以及龙门。

【惠州商品住宅网签】

全市网签27.08万㎡（约2514套），环比升26.6%，主要外三县发力拉升，受前期积压的网签有所释放影响。

近两周全市网签均价分别为10409元/㎡ 、10690元/㎡，受网签结构的影响而有所波动。龙门领涨，环比上涨达7%；市中心四区大亚湾跌幅1%，仲恺惠城上升1%与4%；外三县中惠东环比下跌5%，龙门环比上升7%。博罗与惠阳基本持平。

【惠州楼盘开盘表现】

受台风天气影响，诸多楼盘取消开盘与加推活动，甚至暂停开放展厅。

• 受“超强台风”天气影响，周日无成交，致上周网签成交下跌

• 在台风恶劣因素影响下，本周仅两盘加推，客户上访锐减，需求极大程度上被抑制。

【珠海居住/商住用地挂牌】

本周挂牌2宗土地，均位于高栏港

【珠海居住/商住用地成交】

本周成交1宗商住用地，位于斗门富山。

【珠海商品住宅网签】

全市网签3.2万㎡（300套），环比降5%，受“超强台风”天气影响，周日无网签，致周度成交下跌。

【珠海楼盘开盘表现】

受台风恶劣因素影响，上周仅2盘加推，客户上访锐减，需求极大程度上被抑制。

2个推新楼盘均位于西区，货量共152套。

斗门 招商依云水岸，白蕉板块，精装价格1.05万，价格1.1万以下低开走货，人气较好。

高栏港 平沙九号，平沙镇板块，毛坯价格1.15万，受“天气”因素影响，仅推售半天，现场人气不佳。

• 石岐区时隔14个月再推城镇住宅用地，起拍楼面地价5500元/㎡创历史新高。

• 愈来愈多项目排队成功得以网签，本周全市住宅网签量2568套，环比上涨69%，同比大涨658%。以泛城区（大涌镇、港口镇、沙溪镇、五桂山镇、火炬开发区）成交为主。

【中山居住/商住用地挂牌】

挂牌4宗土地，石岐1宗，南头3宗。

【中山居住/商住用地成交】

本周无成交

【中山商品住宅网签】

本周中山市住宅网签2568套，环比上涨69%，同比大涨658%，成交大涨是因为愈来愈多项目排队成功得以网签，限签有松动的迹象。

各板块的成交占比波动较大；本周南部板块由于排队得以网签的项目较多，故成交占比近5成。

在政府价格管制及相关措施影响下，全市网签价格仍然维持在8000-9000元/㎡水平。

• 本周成交1宗土地，位于台山市汶村镇石岗大道9号，楼面价750元/m²，地块位置过于偏远，整体不具备市场参考价值，但综合近期土地市场来看，房企拿地相对理性，地价整体有所回落。本周网签呈量价齐稳的态势。

【江门居住/商住用地挂牌】

本周无挂牌

【江门居住/商住用地成交】

本周成交1宗居住用地，位于台山

【江门（江海/蓬江） 商品住宅网签】

本周江海、蓬江两区网签2万㎡（约192套），环比升63%，主要受前期积压的网签释放影响。

近两周网签均价分别为10346元/㎡ 、11104元/㎡，受网签结构影响而有所波动。

【江门（蓬江/江海）楼盘开盘表现】

蓬江区项目较少，货源不足，基本以顺卖为主。

江海区新盘较多，每月都有个别项目进行加推、开盘。

江海怡景湾9月12日晚8点半8#开盘，连同余货推售88套，推售面积88-133m²三四房，去化超8成，均价12600元/m²带装修。

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来源：合富研究院